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Edito


Edito > 7 mai 2018

7 mai 2018
Des litiges de baux commerciaux

Voici quelques règles à retenir d’une série d’arrêts récemment rendus par la cour d’appel de Paris en matière de baux commerciaux (p. 2 à 4).
De nombreux litiges sont liés à des impayés de loyer. Il résulte de la jurisprudence que le bailleur doit se prévaloir de bonne foi de la clause résolutoire et qu’il incombe au juge de rechercher si elle a bien été invoquée de bonne foi. La cour de Paris rappelle qu’il faut se situer au jour du commandement, ou à une période contemporaine, pour apprécier la bonne foi de bailleur.
D’autres litiges récurrents tiennent au défaut d’immatriculation du locataire. L’argument est invoqué par le bailleur pour faire échec au droit au renouvellement du bail de son locataire et donc pour échapper au versement d’une indemnité d’éviction. A ce propos, la cour d’appel indique que s’il existe une contestation sérieuse, le juge des référés, qui est juge de l’évidence, ne peut pas trancher le litige. Le contentieux doit être soumis au juge du fond.
Une autre décision intéressante abordait la situation des héritiers d’un preneur, en litige avec les héritiers du bailleur qui leur contestaient le droit au statut. La difficulté venait de ce que le preneur était pharmacien et que ses héritiers, qui n’avaient pas les diplômes requis pour prétendre à sa suite, n’étaient pas immatriculés au registre du commerce. Ils avaient sollicité le renvoi d’une question prioritaire de constitutionnalité sur l’article L 145-1 du code de commerce. Mais la cour d’appel n’a pas admis leur demande au motif que l’exigence de compétence formulée pour exercer l’activité de pharmacien ne relève pas du code de commerce mais d’une disposition du code de la santé publique et qu’elle est valablement fondée sur une exigence de santé publique.
Une autre décision met en lumière la situation du locataire aux prises avec une procédure de redressement judiciaire. Il entendait contester une décision de première instance ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Il avait donc fait appel. Or, un administrateur judiciaire avait préalablement été désigné et celui-ci était chargé d’une mission d’assistance générale du débiteur. Il en résultait que le locataire ne pouvait plus, seul, faire appel. L’administrateur judiciaire avait finalement fait appel mais son intervention était tardive: il n’avait agi qu’après l’expiration du délai d’appel. La cour a dû considérer que l’appel n’était plus recevable. La diligence du preneur à défendre ses intérêts a été mal récompensée puisque le temps excessif pris par son administrateur pour le suppléer n’a pas permis efficacement de faire appel…
Les baux commerciaux n’ont pas le monopole du contentieux, comme en témoigne un autre arrêt de la même cour, rendu en matière de congés vente de logements. L’arrêt tire les conséquences d’une décision de la Cour de cassation de 2016 et met ainsi un terme définitif à un litige dont les prémices remontaient… à 2004.
BD

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