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8 juillet 2024
Pas de préjudice, pas d’indemnisation !

La Cour de cassation a rendu trois arrêts de principe ce 27 juin sur les conditions permettant à un bailleur d’être indemnisé lorsqu’il constate que des dégradations ont été commises par le locataire.

L’essentiel à retenir et qu’il ne suffit pas de prouver la faute du locataire. Dans deux arrêts, la cour d’appel avait constaté la faute contractuelle du locataire et en avait déduit qu’il devait indemniser son bailleur. La Cour de cassation sanctionne au motif que la cour d’appel n’avait pas constaté de préjudice pour le bailleur. Dans le troisième arrêt, la cour de cassation valide l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation du bailleur faute de preuve du préjudice. La solution est donc très nette. Pas de préjudice, pas d’indemnisation ! Le préjudice peut être dû à la nécessité de réaliser des travaux de réparation, sans qu’il soit nécessaire de les réaliser, il peut aussi résulter d’une baisse de loyer que le bailleur serait tenu de consentir au locataire suivant ou encore d’une baisse de prix de vente si le bailleur souhaite céder ses locaux. Mais dans tous les cas, la preuve du préjudice est nécessaire. Le cas le plus caractéristique serait celui d’un immeuble destiné à la démolition. S’il est dégradé par le locataire on imagine mal le bailleur réussir à prouver un préjudice. La Cour de cassation fait application des règles classiques de la responsabilité : elles imposent la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En matière de travaux signalons enfin un autre arrêt, non publié, qui permet l’application d’une clause mettant à charge du preneur de travaux liés à la vétusté. Rappelons que les règles du code civil en matière de baux sont pour l’essentiel supplétives, sauf bien sûr pour les locaux d’habitation. La solution tranche avec la jurisprudence habituelle, généralement peu favorable à ce type de conventions. Ce faisant, elle ouvre le champ de la liberté contractuelle. []BD
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