La loi du 9 avril 2024 sur la rénovation de l’habitat dégradé et les grandes opérations d’urbanisme a été publiée le 10 avril.

Elle contient 59 articles et vise notamment à faciliter la rénovation des copropriétés. Son premier chapitre comporte des mesures préventives, pour intervenir en amont de la dégradation des immeubles, le deuxième contient des mesures curatives avec un objectif d’accélération des procédures et le troisième des mesures diverses notamment pour ratifier des ordonnances.

La loi réforme de nombreuses dispositions sur les outils publics de rénovation de l’habitat : opérations d’intérêt national (OIN), opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod) notamment. De façon générale, l’objectif est d’accélérer les procédures pour éviter que les dégradations ne deviennent irrémédiables. Le même esprit anime la réforme de l’expropriation. Ce régime ne concernait que des immeubles dégradés à titre irrémédiable; il est désormais ouvert à des immeubles dont l’état de dégradation n’est pas encore irrémédiable.

Une série de dispositions vise à lutter contre les marchands de sommeil. Pour beaucoup, il s’agit simplement de majorer les sanctions en espérant qu’elles seront plus dissuasives (art. 28 et 29). Pour certaines, le mécanisme est différent. Il vise par exemple à permettre à une commune de refuser une autorisation de mise en location pour des colocations où les conditions d’occupation ne seraient pas dignes.

Cette loi marque un certain retour vers l’échelon communal : ainsi le permis de louer sera davantage à la main des communes. La création d’un secteur géographique où il sera obligatoire d’établir un diagnostic structurel de l’immeuble confirme cette tendance : la décision incombe à la commune.

Notons aussi que de nombreux articles renforcent le pouvoir de l’administration. Elle peut donc désormais mener une expropriation sur des immeubles dont la dégradation n’est pas irrémédiable, mais elle peut aussi, face à une construction irrégulière, faire procéder d’office aux mesures prescrites (art. 13). Un autre exemple conforte cette tendance : la commune est investie d’un droit de visite dans le cadre du permis de louer.

La copropriété est au centre de la réforme : de nombreux articles la concernent. Le législateur cherche à faciliter les prises de décisions notamment de rénovation énergétique des immeubles. La faculté d’accorder un prêt collectif aux copropriétés est une mesure importante du point de vue théorique puisqu’elle devrait inciter les banques à prêter plus facilement qu’à une adjonction de propriétaires individuels. Tout est conçu pour que le prêteur ait un interlocuteur unique et puisse apprécier la capacité collective de remboursement et le prêteur pourra être garanti par une caution d’un organisme agréé. La réforme ne règle pas en elle-même le problème de la paupérisation des copropriétaires, d’autant que le texte ne comporte pas de mesures financières mais ce n’était pas son propos.
S’agissant des prises de décision en assemblée, la loi poursuit un mouvement général du législateur qui consiste à réduire les exigences de majorité pour faciliter les prises de décision. Il agit ainsi par petites touches, par lois successives, pour répondre aux blocages qui peuvent survenir du fait de l’absentéisme des copropriétaires.

L’appétence pour les diagnostics se confirme avec l’apparition d’une nouvelle variante : le diagnostic structurel de l’immeuble (art. 27). Il sera toutefois réservé à certains secteurs délimités par la commune. Le goût pour l’information de l’acquéreur est également conforté avec une nouvelle pièce à joindre aux actes de vente via le dossier de diagnostic technique : l’arrêté de police de sécurité ou de salubrité de l’immeuble (art. 34).

La loi du 6 juillet 1989 est peu affectée par le nouveau texte, à l’exception d’un article qui vise les marchands de sommeil (art. 31). Il pénalise le fait de refuser de signer un bail écrit conforme à la loi. Il s’agit ici de lutter contre une pratique de location avec paiement en espèces pour éviter toute preuve de la location.

Nous vous proposons dans ce numéro spécial une analyse article par article de la loi du 9 avril 2024. BD